2018-11-07 浏览数:
买房不容易,收房需谨慎。提前掌握收房相关的流程以及注意事项,这样业主就能在收房的过程中做到心里有底,也能合理保障自己的权益。
(图片来源:展志天华木门公众号,侵删)
四、业主收房需要注意什么?
1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。
3、必须先验房后收住宅钥匙。
购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。
4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
5、收房时必须仔细查看的文件。律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:
第一:房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。
第二:常说的“两书”---“质量保证书”和“使用说明书”,这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。
第三:开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。
6、各种收房资料要齐备
业主到现场收房时,必须要看开发商是否具备以下文件:一是《建筑工程竣工备案表》,二是房屋的质量保证书和使用说明书,三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时,业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件,业主就应该拒绝收房。
7、和开发商共同验收新房
一定要和开发商共同验收新房,有问题当面注明,并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作,主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符,房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样,水电气等配套设施是否按合同到位,其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒,要在交房承诺中约定解决的时间和责任,最后,向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图,交纳尾款后,再领钥匙。
8、签收房文件时“留一手”
一些小区交房时,开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。专家建议,在签合同时应约定“交房时,应先验房然后签收房手续。”如当初合同没有这个约定,则可采取变通的方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样,万一验房出现什么情况,也可保护自己的权益。
9、仔细查看《备案表》
按照规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》,而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内,以及表内的各个分项是不是都备了案。
10、未收房不应提前缴费
一些小区的物业公司在业主收房前,会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒,业主可拒绝这项要求。根据规定,业主在收房后才与物业公司签订服务协议,才能付费,业主还未验房,这个时候还没享受物业服务,不应提前缴费。
11、发生面积误差怎么办
在商品房买卖中,应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积,并注上房屋交付时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法,以保证一旦发生面积误差时,可以按照合同来解决。
12、逾期交房还能追究开发商责任吗
开发商逾期交房,业主可以收房之后继续追究开发商违约责任,但是需要在诉讼有效期2年限制内追究。
(图片来源:展志天华木门公众号,侵删)
五、哪些情况可以退房?
1、开发商逾期交房
一般超过3个月开发商还不能交房,业主就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺“证”,导致合同无效
文中之前提到的需要开发商提供的相关证件如果没有,则说明是无效购房合同,业主应当腾空房屋,开发商应当返还业主交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计
发生开发商未经业主同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计,业主可以依据合同约定要求开发商退房。
4、开发商的原因导致无法公积金贷款
如果由于开发商的原因导致业主无法获得公积金贷款,业主可以要求退房。
5、拿不到产权证
由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
如果交房时实测面积与签约暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),业主要求退房的,法院将不予支持。如果面积误差比绝对值超出3%,业主要求退房并要求退赔利息的,法院会判决购房人胜诉。
7、房屋质量不合格
房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。
8、房屋质量导致严重影响使用
因房屋质量问题严重影响正常居住使用,业主要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。
9、开发商把房子抵押
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给业主后,又把房子抵押给他人,业主查明后,就可以要求退房。
(文章来源:展志天华木门公众号,侵删)
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